Determinação do preço de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana

  • 2018/09/19

O Governo da Região Administrativa Especial de Macau, recentemente, deu início à consulta pública sobre o “Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana”, durante o qual, os residentes apresentaram entusiasticamente opiniões, e muitas estavam relacionadas com a determinação do preço de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana.

De acordo com a descrição constante no documento de consulta sobre o “Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana”, “a renda de habitação para alojamento temporário e o preço de venda da habitação para troca serão definidos tendo por referência os preços praticados no mercado para edifícios da mesma classe…”. Relativamente à relação directa entre a renda de habitação para alojamento temporário e o preço de venda da habitação para troca e o preço de mercado, existem várias opiniões na sociedade, as quais podem ser agrupadas sob três aspectos:

Os residentes da zona antiga não conseguem suportar os encargos se a habitação para alojamento temporário e a habitação para troca tiver por referência o preço de mercado

Em primeiro lugar, merece salientar que a questão da habitação para alojamento temporário e da habitação para troca debatida nesta consulta pública, são medidas de atribuição de incentivos ou benefícios para promover a renovação urbana, não se trata propriamente de medidas de compensação ou alojamento da demolição e reconstrução de edifícios antigos. Uma vez que no processo de renovação urbana, a questão da forma de compensar e alojar adequadamente os proprietários afectados pela reconstrução, constitui o aspecto principal e discutível do regime jurídico da renovação urbana, por isso necessita ainda de um estudo aprofundado por parte do Conselho para a Renovação Urbana e respectiva regulamentação legal.

Embora os critérios de compensação e alojamento dos proprietários afectados pela reconstrução ainda serão debatidos e elaborados, mas os proprietários afectados só aceitam se a compensação for adequada e haja um considerável melhoramento do original ambiente habitacional. A renovação urbana cumpre o princípio de livre vontade, se os proprietários não aceitarem as condições de compensação e alojamento, o plano de renovação urbana não será implementado.

Se os proprietários afectados pela renovação urbana, no período de reconstrução do edifício, não conseguirem arrendar habitação com área equiparada ou semelhante no mercado através do subsídio de alojamento recebido, ou não conseguirem adquirir habitação com área equiparada ou semelhante no mercado através da compensação pecuniária recebida, o interesse pela reconstrução será reduzido substancialmente. A aceitação por parte dos proprietários da compensação pecuniária e do subsídio de alojamento tendo por referência o preço de mercado, constitui o pressuposto para implementar a habitação para alojamento temporário e a habitação para troca, por este motivo, não irá aparecer situação de não conseguir suportar os encargos de renda ou preço das habitações.

A renda e o preço das habitações aumentam se a habitação para alojamento temporário e a habitação para troca tiver por referência o preço de mercado

Embora o “Documento de consulta” propõe que a renda de habitação para alojamento temporário e o preço de venda da habitação para troca sejam determinados tendo por referência o preço de mercado para edifícios da mesma classe, mas durante o período de consulta, o grupo de trabalho interdepartamental do Governo revelou que “tendo por referência” não significa o preço de mercado e não pode ser superior ao preço de mercado, porque só quando existem benefícios na renda ou no preço das habitações em relação ao preço de mercado, isso atrai os proprietários para arrendar ou adquirir, e só deste modo a habitação para alojamento temporário e a habitação para troca produzirá efeitos de incentivar e promover a renovação urbana.

A habitação para alojamento temporário e a habitação para troca visa proporcionar mais uma alternativa para os proprietários que pretendem arrendar habitações ou adquirir habitações no mercado, apenas pode ser proporcionado quando existem recursos de habitação e, além disso, existem limitações rigorosas em relação à qualificação para a aquisição de habitação para troca, por este motivo, prevê-se que a compensação e o alojamento para os proprietários incidirá sobretudo o mercado de arrendamento e aquisição de habitações privadas. Se o Governo disponibilizar algumas habitações para os proprietários afectados para efeitos de arrendamento ou aquisição, acredita-se que não irá elevar a renda ou o preço das habitações por esta razão.

Como é que o preço de mercado será uma referência para a habitação para alojamento temporário e a habitação para troca?

De acordo com a proposta do “Documento de consulta”, a renda da habitação para alojamento temporário e o preço de venda da habitação para troca são propostos pelas entidades públicas responsáveis, tendo por referência o preço de mercado, bem como fixados por despacho do Chefe do Executivo. Embora a renda de habitação para alojamento temporário ou o preço de venda da habitação para troca tendo por referência o preço de mercado, mas deve-se atribuir determinados benefícios, caso contrário, é difícil de atrair os proprietários para arrendar e adquirir, não conseguindo desenvolver a eficácia de incentivar e promover a renovação urbana. Contudo, como os proprietários receberam a compensação pecuniária ou subsídio de alojamento adequados, pelo que, os benefícios serão poucos, caso contrário, haverá a repetição de subsídio e benefício.

Embora o preço de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca seja determinado tendo por referência o preço de mercado, e o preço de mercado de arrendamento e venda de habitações varia constantemente, pelo que, o preço da renda de habitação para alojamento temporário ou o preço de venda de habitação para troca devem ser ajustados, respectivamente, tendo em conta o preço de mercado do momento. Por este motivo, tendo por referência as respectivas disposições dos regimes jurídicos da habitação económica e da habitação social, propõe-se que os princípios e a forma de determinação do preço de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca sejam regulamentados por lei, e o preço concreto é fixado por despacho do Chefe do Executivo.

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